Hauskauf: Sind Risse in den Wänden ein Sachmangel?

Der ERGO Rechtsschutz Leistungsservice informiert: Urteil in Kürze

Bei einem 45 Jahre alten Haus sind Risse in den Wänden kein Sachmangel. Der Käufer hat dementsprechend keinen Anspruch auf Schadenersatz gegen den Verkäufer. So hat laut Michaela Rassat, Juristin der ERGO Rechtsschutz Leistungs-GmbH, das Landgericht Coburg entschieden.

Worum ging es bei Gericht?
Die Kläger hatten ein Wohnhaus aus den 70er Jahren gekauft. Um es zu renovieren, entfernten sie die reichlich vorhandenen Holzvertäfelungen und die Tapeten. Dabei kamen an den Wänden diverse Risse zum Vorschein. Im Obergeschoss fand sich auch ein Schimmelfleck, denn das Dach war an einer Stelle undicht. Die Hauskäufer forderten daraufhin von den Verkäufern die Kosten für die Beseitigung der Risse, für die Reparatur des Daches und für den von ihnen mit der Schadensfeststellung beauftragten Gutachter. Die Verkäufer waren aber der Meinung, nicht zahlen zu müssen. Ihrer Ansicht nach waren die Risse für ein Haus dieses Alters normal. Der Schaden am Dach sei ihnen nicht bekannt gewesen. Er falle daher unter den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag, der die Haftung für verborgene Mängel ausschließe.

Das Urteil
Das Landgericht Coburg gab den Verkäufern recht und wies die Klage ab. Beide Seiten hätten im Kaufvertrag nichts Besonderes zur Beschaffenheit des Hauses vereinbart. Ein vom Gericht beauftragter Sachverständiger habe ausgesagt, dass Risse in geputzten Wandflächen bei einem 45 Jahre alten Haus vollkommen normal und kein Mangel seien. Zu diesem Zeitpunkt sei die Lebensdauer des Innenwandputzes erreicht oder gar überschritten. Das Loch im Dach sah der Gutachter durchaus als Mangel an. Hier griff allerdings tatsächlich der im Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss. „Nur im Fall einer arglistigen Täuschung hätten die Käufer hier Ansprüche geltend machen können“, erklärt Michaela Rassat. Dazu hätten sie jedoch den Verkäufern nachweisen müssen, dass diese von dem Loch im Dach wussten – was sie nicht konnten.

Was bedeutet das für Mieter?
Wer ein älteres Haus kauft, sollte nicht davon ausgehen, jeden nachträglich festgestellten Schaden dem Verkäufer in Rechnung stellen zu können. Oft scheitert es daran, dass solche Schäden dem Alter des Hauses entsprechen. Ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag ist unter Privatleuten normal und üblich. Eine arglistige Täuschung ist meist nicht zu beweisen. „Daher empfiehlt es sich, vor dem Kauf einer Immobilie einen Gutachter heranzuziehen, der das Objekt untersucht. Das kostet zwar, kann aber helfen, einen teuren Fehlkauf zu vermeiden“, so der Tipp der Rechtsexpertin.
Landgericht Coburg, Urteil vom 25. März 2019, Az. 14 O 271/17